همه چیز درباره مدیر ساختمانبر اساس “قانون تملک آپارتمان‌ها”، مدیر ساختمان وظایف و اختیاراتی دارد که عدم آشنایی با آن‌ها چه از سوی مدیر و چه از سوی همسایگان، باعث بروز اختلاف و درگیری بین ساکنان ساختمان میشود.
به گزارش گروه وبگردی خبرگزاری صدا و سیما، با ازدیاد تعداد آپارتمان‌ها و آپارتمان‌نشینی، عنوان”مدیر ساختمان” هم رواج پیدا کرد. مدیر ساختمان یعنی کسی که بتواند به امور مربوط به ساختمان و همسایگان رسیدگی کند. بر اساس “قانون تملک آپارتمان‌ها”، مدیر ساختمان وظایف و اختیاراتی دارد که عدم آشنایی با آن‌ها چه از سوی مدیر و چه از سوی همسایگان، باعث بروز اختلاف و درگیری بین ساکنان ساختمان میشود؛ بنابراین در این مقاله قصد داریم به طور کامل به وظایف، اختیارات و تمامی موارد مربوط به مدیر و مدیریت ساختمان که لازم است بدانید، بپردازیم.
مدیر ساختمان کیست؟بر اساس “قانون تملک آپارتمان‌ها”، زمانی که یک آپارتمان دارای مالکین متعدد است، باید برای اجرای قوانین با رای همه مالکین نماینده‌ای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید با تشکیل مجمع عمومی میان خود مدیر یا مدیرانی برای اداره‌ی ساختمان انتخاب شوند.
به طورکلی اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه‌ی آتش‌سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان از هزینه‌ها، ممانعت از ارائه‌ی خدمات به مالکین بدهکار، مطالبه‌ی بدهی از بدهکاران طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره‌ی ثبت، از جمله وظایف مدیر محسوب میشود.
چگونگی انتخاب مدیر ساختمانهمانطور که گفته شد، در صورتی که تعداد مالکین در ساختمان از سه نفر ت*ج*اوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود. زمانِ تشکیل مجمع عمومی مالکین، در صورت که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده باشد، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید حداقل سالی یک‌بار تشکیل شود. برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.
وظایف مجمع عمومیبراساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان از همه مالکان واحد‌های آپارتمانی تشکیل میشود. وظیفه اصلی این مجمع برگزاری جلسات سالانه، انتخاب مدیر ساختمان و تصمیم‌گیری برای مسائل مهم ساختمان، از قبیل نوسازی و بازسازی است. در واقع مدیر ساختمان موظف است تصمیم‌های مجمع را اجرا کند.
مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:الف) تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب) انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به عملکرد آن‌ها.
پ) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت) تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
ث) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قرارداد‌های لازم برای اداره ساختمان.
اختیارات و وظایف مدیرحدود وظایف مدیر ساختمان بر مبنای قانون تملک آپارتمان‌ها بوده و تصمیم‌گیری در برخی موارد باید با رای مجمع عمومی انجام بگیرد. به این معنا که مدیر ساختمان در برخی امور، به تنهایی حق گرفتن تصمیم و تعیین تکلیف برای ساکنان آپارتمان را ندارد.
از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین. به عبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است.
تعیین مقررات داخلی آپارتمان بر اساس تصمیمات مجمع عمومی مالکان و هیئت مدیره ساختمان، در قالب اساسنامه ساختمان. اساسنامه به مجموعه‌ای از قوانین، حقوق و وظایف ساکنین آپارتمان مسکونی اشاره دارد و منظور از اساسنامه مدیریت ساختمان، اشاره به حیطه‌ی وظایف، حقوق و مسئولیت مدیریت ساختمان است.
